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Immobilier : peut-on encore acheter avant d’avoir vendu ?

Dans le contexte immobilier actuel, se lancer dans l’achat d’un bien avant d’avoir vendu demande une certaine dose de courage, sauf à avoir des moyens financiers très importants. Les ménages doivent, en effet, récupérer le capital investi dans le bien qu’ils occupent pour pouvoir acheter un nouveau logement. Or, rien n’indique qu’il leur sera facile de vendre.

Le marché immobilier est, en effet, très ralenti depuis plus d’un un an avec une contraction historique du nombre de transactions (− 20 %), des prix qui baissent (de − 2 % à 10 % en fonction des endroits, selon les notaires), mais pas suffisamment pour compenser la hausse des taux d’intérêt qui ont été multipliés par quatre entre la mi-2022 et la fin de 2023, réduisant le pouvoir d’achat des acheteurs.

Dans un marché immobilier fluide, où l’achat et la revente sont faciles, il est possible d’obtenir un crédit relais auprès d’une banque, c’est-à-dire une somme d’argent fondée sur la valeur du bien à vendre qui permet d’acheter le nouveau logement. Or, pour l’instant, obtenir ce type de crédit reste difficile. « Les banques sont généralement réticentes », constate Sébastien Kuperfis, PDG des agences immobilières Junot.

Un agent immobilier basé à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône), qui veut rester anonyme, estime même qu’il est impossible d’obtenir un crédit relais en ce moment. Les courtiers en crédit sont, pour leur part, plus nuancés : « Ce type de financement reste accessible, mais les banques regardent le dossier avec attention et vérifient notamment la liquidité du bien mis en vente », précise, par exemple, Isabelle Bail, directrice des partenariats bancaires et immobiliers chez Vousfinancer.

Une situation stressante

Même lorsqu’ils sont accordés, ces crédits relais présentent des contraintes, à commencer par une limite dans le temps. Au bout d’un an, il faut rembourser l’avance faite par la banque. Il est, certes, possible de négocier un an supplémentaire, mais cela n’est pas automatique. Or, les délais de vente se sont allongés de façon non négligeable. Le site d’annonces et d’estimation MeilleursAgents indique des délais de mise en vente moyens proches de quatre-vingt-dix jours dans une bonne partie du territoire.

Cependant, sur les sites d’annonces comme SeLoger ou Bien’ici, il n’est pas rare de voir des annonces datant de près d’un an. « Cette situation où l’on craint de ne pas vendre, alors que l’on a souscrit un crédit relais, peut alors devenir très stressante », reconnaît Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Le crédit relais a une autre limite : pour se prémunir contre tout risque dans cette période où le marché est à la baisse, les banques n’avancent pas la somme sur la totalité de la valeur estimée du bien à vendre mais sur 70 % de celle-ci, voire seulement 60 % en ce moment. La somme avancée peut donc être un peu juste pour boucler l’opération.

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