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Crédit immobilier : l’art de bien négocier son taux

Bonne nouvelle pour les emprunteurs : ils sont à nouveau en position de force pour négocier les modalités de leur crédit immobilier. Les banques sont toutes de retour sur ce créneau, mais elles ne sont pas débordées par le nombre de demandes, qui reste faible dans un marché immobilier au ralenti.

Attention, cela ne signifie pas qu’elles sont prêtes à faire des concessions sur leurs exigences. Au contraire, la notion de risque demeure fondamentale, le scénario catastrophe pour une banque étant celui d’un acheteur ne parvenant pas à rembourser ses mensualités.

« Les meilleurs dossiers peuvent faire valoir leurs arguments et obtiennent, dans certains établissements, des décotes allant jusqu’à 0,50 point par rapport au barème affiché », note Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis. Cela signifie qu’ils peuvent se voir proposer un taux personnalisé à 3,50 % sur vingt ans alors que leur barème se situe à 4 %.

Difficile de connaître la recette maison qu’utilise chaque banque pour personnaliser l’offre en fonction du client. « Les critères de sélection des dossiers varient d’un établissement à l’autre, les principaux étant les revenus, le taux d’apport personnel, l’âge de l’emprunteur et le type de projet [résidence principale ou bien locatif] », précise Laura Martino, directrice des partenariats bancaires de Cafpi. Les banques accordent généralement de meilleures conditions aux emprunteurs ayant de bons revenus, ces derniers étant considérés comme moins à risque.

Apport personnel

Au Crédit agricole d’Ile-de-France, les couples gagnant plus de 100 000 euros net par an à deux obtiennent ainsi 0,10 point de moins que ceux dont les revenus sont situés entre 50 000 euros et 100 000 euros, et 0,20 point de moins que ceux affichant moins de 50 000 euros annuels. Autre exemple, certains établissements concèdent un bonus de 0,20 point aux professions libérales.

Autre facteur à mettre en avant dans la négociation : le taux d’apport personnel. Certaines banques acceptent à nouveau de prêter 110 % du coût du bien immobilier afin de financer aussi les frais liés au prêt (notaire, garantie, etc.), en particulier quand le risque de baisse de prix à la revente est limité (les établissements cherchent à éviter que, en cas de vente rapide du bien, le prix de vente ne couvre pas intégralement le capital restant à rembourser).

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Mais « un apport supérieur à 20 % peut permettre de réduire le taux du crédit de 0,10 point à 0,15 point », précise de son côté Guy Poyen, directeur marketing et marchés du Crédit agricole d’Ile-de-France. Tout est une question d’équilibre. Car certains établissements voient d’un bon œil un client arriver avec seulement 10 % d’apport, mais aussi 10 % d’épargne résiduelle, qu’il s’engage à investir dans des placements maison (livrets, assurance-vie, etc.).

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