L’encadrement des loyers profite-t-il vraiment aux foyers ? A-t-il, comme le prédisaient ses détracteurs, restreint l’offre locative sur des marchés où celle-ci ne répondait déjà pas à la demande ? Un rapport d’évaluation du ministère du logement était attendu à la fin 2023. Il ne devrait finalement pas être dévoilé avant… 2026.
Sur la base de données officielles et de statistiques fournies par différents acteurs privés, Le Monde ébauche toutefois un état des lieux dans cinq grandes villes plafonnant d’ores et déjà les loyers : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier.
Premier constat : la mise en place de l’encadrement coïncide, peu ou prou, avec un ralentissement de la hausse du loyer médian au mètre carré dans trois villes. A Paris, où le dispositif a été appliqué dès 2015, puis suspendu en 2017, « on a vu les loyers remonter très vite lorsque la première phase du plafonnement a été annulée », se souvient Manuel Domergue, le directeur des études de la Fondation Abbé Pierre. Dès sa remise en place en 2019, « ils ont recommencé à stagner ou baisser », ajoute-t-il.
Même ralentissement de l’inflation des loyers à Lille, où le dispositif, révoqué lui aussi en 2017, est appliqué de nouveau depuis 2020, ainsi qu’à Lyon, qui a adopté l’encadrement en 2021.
Pour les autres villes, difficile de juger : Bordeaux n’a mis en place le dispositif qu’à l’été 2022, et les données pour 2023 de l’observatoire local des loyers ne sont pas encore disponibles. A Montpellier, les prix étaient déjà stables depuis 2020, soit deux ans avant l’instauration de l’encadrement.
Faible inflation et « bouclier loyer »
Là où il est observé, le ralentissement de la hausse doit sans doute autant à l’encadrement qu’aux faibles évolutions de l’indice de référence des loyers (IRL). « Les accélérations et les tassements du niveau des loyers dans les territoires tendus sont souvent fortement en lien avec l’IRL », signale en effet Clément Pavard, chef de projet études et observation à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
Calculée chaque trimestre par l’Insee en fonction de l’inflation, l’évolution de cet indice constitue le niveau maximal d’augmentation annuelle du loyer qu’un propriétaire peut pratiquer. En 2020 et 2021, elle est souvent restée inférieure à 1 % et a même parfois frôlé le 0 %, en raison de la faible inflation. Puis, depuis la mi-2022, la variation maximale des loyers est gelée à 3,50 % par le « bouclier loyer », un taux inférieur à celui de l’augmentation des prix à la consommation.
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